Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Поэтому порядок заключения договоров их купли-продажи регулируется параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Договор составляется в письменной форме в единственном экземпляре, подписанном обеими сторонами. Заверять его у нотариуса не требуется, так как в настоящее время действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и связанных с ним сделок.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре обязательно должны быть указаны характеристики земельного участка. В противном случае считается, что стороны не согласовали условие о предмете продажи, и потому договор является незаключенным. К таким характеристикам относятся кадастровый номер участка, местоположение, сведения о размещенных объектах недвижимости (если есть), площадь в квадратных метрах, основное назначение той категории земель, к которой относится участок, цель его использования и др.
Существенным условием договора является цена. Ее необходимо четко определить в договоре. Если данный пункт отсутствует, договор также признается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Продавец передает, а покупатель принимает земельный участок согласно передаточному акту, подписанному обеими сторонами. Если в документе какой-нибудь подписи нет, это рассматривается как отказ от взаимных обязательств: продавца - передать участок, покупателя - принять его.
Земельный кодекс РФ предусматривает особенности купли-продажи земли. В п. 1 ст. 37 сказано, что, заключая договор, продавец должен сообщить покупателю об обременениях земельного участка и ограничениях в использовании. Покупатель вправе настаивать на снижении покупной цены или расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если продавец скроет или предоставит заведомо ложную информацию (п. 3 той же статьи):
- об обременениях участка и ограничениях его использования;
- о разрешении на застройку;
- соседних зонах, значительно влияющих на применение продаваемой земли и ее стоимость;
- качественных свойствах почвы или грунта, которые могут сказаться на использовании и стоимости участка.
Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка:
- о праве продавца выкупить по его желанию земельный участок обратно;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе на ипотеку, передачу в аренду и другие сделки;
- снимающие (полностью или частично) ответственность с продавца, если третьи лица предъявят на участок свои права.
