Интенсивное строительство стимулирует развитие рынка недвижимости, появились широчайшие возможности приобрести новую квартиру или поучаствовать в ее постройке. Для покупки удобной квартиры в новом доме многие продают квартиры в старых домах. Такая активность купли-продажи квартир, в том числе на рынке вторичного жилья, не может не привлекать мошенников. В результате невнимательности покупателя при сделке, а также ошибки юриста из агентства недвижимости (или его сговора с недобросовестным продавцом), можно остаться и без квартиры и без денег. Для того чтобы избежать такой ситуации, при покупке квартиры необходимо предельно внимательно отнестись к таким «мелким формальностям», как изучение документов.
Каков же механизм потери квартиры, если сделка состоялась гладко, деньги отданы продавцу, расписка в их приеме и ключи на руках, и опасаться вроде бы нечего? Дело в том, что все сделки с недвижимостью обязательно проходят регистрацию в Управлении юстиции. Покупатель квартиры станет ее законным владельцем только после того, как получит на руки свидетельство из Управления юстиции о праве собственности на квартиру. Только после этого он ее сможет продать, подарить или заложить, а также пользоваться всеми остальными правами собственника (например, зарегистрироваться по месту жительства, прописывать родственников, заключать договор со службой ЖЭУ или участвовать в товариществе собственников жилья). Рассмотрение документов в Управлении Юстиции занимает от 15 до 30 дней. Неправильное оформление документов на квартиру может являться причиной для невыдачи свидетельства о праве собственности и расторжения состоявшейся сделки. Для покупателя квартиры это означает, что его покупка остается собственностью продавца, а вот вернуть при этом деньги (тем более полностью) удается далеко не всегда. И даже если удается полностью вернуть сумму денег, за истекшее время цены на жилье могут подняться (а растут они довольно быстро), и этой же суммы уже может не хватить на покупку другой квартиры.
Как же избежать подобной ситуации? Ответ прост – требуйте у продавца оригиналы документов на квартиру и внимательно их читайте.
Итак, какие документы требовать и читать. Во-первых, естественно, документы, удостоверяющие право собственности продавца на квартиру. То самое свидетельство о праве собственности, которое потом предстоит получать Вам. Во-вторых, продаваемая квартира должна быть свободна от залога или имущественных претензий других лиц, не должна быть объектом судебного разбирательства. Если квартира получена в наследство, поинтересуйтесь о наличии и претензиях других наследников, а если приобретена в браке, обязательно должно быть письменное согласие второго супруга.
Обязательно требуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление юстиции не зарегистрирует Ваше право собственности. Кроме того, к моменту заключения сделки в квартире никто не должен быть прописан, справка о выписке всех членов семьи должна прилагаться. Ни в коем случае не покупайте квартиру с условием «выпишем дедушку через недельку», поскольку могут и не выписать (и зачастую не выписывают), а Вы потом намаетесь, начиная от большего размера квартплаты и заканчивая проблемами с правом постороннего человека жить в Вашем доме.
Особое внимание обратите на наличие у продавца детей. Если дети есть, являются долевыми собственниками квартиры или были в ней прописаны, в обязательном порядке требуйте согласие органов опеки на продажу квартиры. Даже если ребенок был прописан в квартире, не являясь при этом ее долевым собственником, по закону его нельзя выписать «в никуда». В любом случае при нарушении прав ребенка органы опеки могут в судебном порядке расторгнуть сделку, и Вы останетесь и без жилья и без денег.
Обратите также внимание на долги по квартплате и электроэнергии. Требуйте справку из ЖЭУ, что все долги погашены, и лицевой счет на имя продавца закрыт. В случае если Вы договорились с продавцом о покупке квартиры с долгом, за цену ниже рыночной стоимости квартиры, в договоре о продаже обязательно должен быть отображен этот момент с указанием полной суммы долга и датой его оплаты. Но даже в этом случае требуйте справку из ЖЭУ о размере долга, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большей суммы долгов, чем указал в договоре продавец.
Перед подписанием договора и передачей денег внимательно перечитайте договор, если Вас насторожили какие-то пункты, не стесняйтесь обговорить их с продавцом и даже потребовать их изменения. В договоре все формулировки должны быть четкими, без «напишем так, а на самом деле имеем в виду вот это....». Помните, что при возникновении конфликта и судебном разбирательстве будет иметь значение только то, что написано на бумаге и закреплено Вашей подписью, а не устные договоренности, поэтому неточные или расплывчатые формулировки в договоре могут ослабить позицию покупателя в случае конфликта.
